Btw-herziening bij leegstand na vrijgestelde verhuur

 

In de huidige economische tijden komt leegstand jammer genoeg vaak voor. Tijdens de leegstand worden er echter wel kosten gemaakt voor het pand. Voor de aftrek van de voorbelasting op de aankoop of vervaardigingskosten is ook relevant hoe het pand in de eerste tien jaar wordt gebruikt. De vraag rijst hoe bij leegstand omgegaan moet worden met de btw die op deze kosten drukt?

leegstand

Onlangs heeft A-G Van Hilten een conclusie (nr. 13/00282, ECLI:NL:PHR:2014:36) gewezen inzake de herziening van btw-aftrek bij leegstand. Het Hof van Justitie heeft nog geen oordeel gegeven met betrekking tot dit onderwerp terwijl er wel een aantal vraagpunten zijn.

In de betreffende zaak was sprake van een btw-ondernemer die een kantoorpand had laten bouwen. Na oplevering van het pand in 2003, is het door de btw-ondernemer tot 1 augustus 2008 vrijgesteld verhuurd. In verband hiermee heeft de btw-ondernemer een integratieheffing betaald over de periode van ingebruikname. Vanaf 1 augustus 2008 tot en met 30 juni 2011 heeft het pand echter leeggestaan. Gedurende deze periode is het pand via een makelaar te huur aangeboden. Uit documentatie die de makelaar aan verhuurders beschikbaar heeft gesteld, is gebleken dat btw-belaste verhuur het uitgangspunt is geweest. Vanaf 1 juli 2011 is het pand weer verhuurd, ditmaal echter met btw belast. De btw-ondernemer heeft in de aangifte omzetbelasting over het vierde kwartaal van 2010 om een teruggaaf van 1/10e deel van de integratieheffings-btw verzocht. In geschil is of dit terecht is. Volgens de inspecteur is dit niet terecht aangezien leegstand geen aftrekgerechtigd gebruik vormt.

Rechtbank Arnhem

Volgens Rechtbank Arnhem wordt een onroerende zaak bij leegstand niet daadwerkelijk gebruikt. Hierdoor is er geen sprake van gebruik voor belaste handelingen. Maar leegstand valt volgens de Rechtbank wel onder de reikwijdte van de herzieningsregels. Omdat het pand echter bij leegstand niet daadwerkelijk wordt gebruikt, wordt gekeken naar het voornemen van de btw-ondernemer. De Rechtbank acht aannemelijk dat de btw-ondernemer het voornemen had om het kantoorpand belast te gaan verhuren. Dit is namelijk uit de documentatie gebleken. Hierdoor heeft de btw-ondernemer recht op teruggaaf van 1/10 van de integratieheffings-btw.

Sprongcassatie

Naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank, heeft de staatssecretaris sprongcassatie ingesteld bij de Hoge Raad. De A-G komt op grond van de Btw-richtlijn en jurisprudentie tot de conclusie dat de btw-ondernemer in de onderhavige zaak aanspraak kan maken op herziening van de btw.  Dat neemt echter niet weg dat aftrek van btw ten tijde van leegstand op verschillende manieren kan worden benaderd, namelijk:

  • De periode van leegstand wordt toegerekend aan de daaraan voorafgaande verhuurperiode. Indien deze belast dan wel vrijgesteld was, dan geldt de leegstand als belast dan wel vrijgesteld gebruik;
  • De periode van leegstand wordt aan de daaropvolgende verhuurperiode toegerekend. Indien deze belast dan wel vrijgesteld is, dan geldt de leegstand als belast dan wel vrijgesteld gebruik;
  • De aan de periode van leegstand toe te rekenen voorbelasting komt altijd voor aftrek in aanmerking omdat er geen gebruik voor vrijgestelde prestaties is;
  • De aan de periode van leegstand toe te rekenen voorbelasting komt nooit in aftrek omdat er geen sprake is van gebruik voor belaste handelingen.

De eerste twee denkwijzen leiden mijns inziens naar een willekeurige uitkomst. Daarnaast is de derde denkwijze naar mijn mening in strijd met de intentie van de werkgever, aangezien het ertoe zou leiden dat ook leegstand van woningen tot gedeeltelijke aftrek van voorbelasting leidt. Bovendien is ook de laatste denkwijze niet houdbaar gezien het arrest van de Hoge Raad (nr. 09/02214, ECLI:NL:RBARN:2012:BY5025).

Vanwege deze verschillende benaderingswijzen heeft de A-G de Hoge Raad geadviseerd tot het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie. Bovendien heeft het Hof van Justitie tot op heden nog geen oordeel gegeven met betrekking tot de herzieningsproblematiek ten tijde van leegstand. Daarom moeten de volgende prejudiciële vragen worden gesteld:

– Vormt leegstand van een onroerend goed gedurende een geheel ‘’herzieningsjaar’’, een omstandigheid die in aanmerking moet worden genomen bij de beantwoording van de vraag of herziening van de aftrek in het betreffende jaar aan de orde is?

– Zo ja, moet deze leegstand in aanmerking worden genomen als een omstandigheid die recht op aftrek geeft van de verschuldigde btw bij de verkrijging of ingebruikneming van het onroerend goed en die toerekenbaar is aan het desbetreffende herzieningsjaar, als vaststaat dat de btw-ondernemer het (aantoonbaar) voornemen had om het onroerend goed te gaan gebruiken voor btw-belaste prestaties?

Conclusie

Als de Hoge Raad het standpunt van A-G Van Hilten volgt, dan kan de btw die bij aankoop van een pand niet in aftrek is gebracht alsnog teruggevraagd worden over de jaren van leegstand. Hiervoor is wel vereist dat de ondernemer aannemelijk kan maken dat hij het pand voor belaste prestaties gaat gebruiken.

terug