Woning ondernemer in gemengd gebruik

Bron: Redactie FiscaalTotaal

Woning ondernemer in gemengd gebruik

Voor een ondernemer behoren de vermogensbestanddelen vaak tot het ondernemingsvermogen. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen verplicht ondernemingsvermogen, verplicht privévermogen en keuzevermogen. Hier zal nader worden ingegaan op de vermogensetikettering van de woning en de fiscale gevolgen ervan.

1. Vermogensetikettering

Als de ondernemer een pand aanschaft met afzonderlijk bruikbare delen, dan moet worden aangegeven of het hele pand, een deel ervan of dat het pand helemaal niet voor de onderneming wordt gebruikt. Dit wordt vermogensetikettering genoemd. Als het pand ook privé wordt gebruikt (dus gemengd), dan heeft de ondernemer binnen de grenzen van de redelijkheid de vrije keuze om het vermogensbestanddeel wel of niet tot zijn ondernemingsvermogen te rekenen. Dit wordt keuzevermogen genoemd. Het gevolg van vermogensetikettering is dat een voor- of nadeel dat met een vermogensbestanddeel wordt behaald binnen de ondernemingssfeer belast wordt als winst en in de privésfeer onbelast blijft. De uitkomst van vermogensetikettering wordt bepaald door de feitelijke situatie en de wil van de ondernemer.

Vermogensbestanddelen kunnen in de volgende drie categorieën worden ingedeeld.

Verplicht ondernemingsvermogen
Vermogensbestanddelen die naar hun aard kwalificeren als bedrijfsvermogen of alleen maar (meer dan 90%) voor de bedrijfsuitoefening worden gebruikt, zijn verplicht ondernemingsvermogen.

Verplicht privévermogen
Er is sprake van verplicht privévermogen als vermogensbestanddelen naar hun aard als privévermogen kunnen worden bestempeld of als de vermogensbestanddelen geen band hebben met de bedrijfsuitoefening.

Keuzevermogen
Bij keuzevermogen wordt een vermogensbestanddeel zowel in de bedrijfsuitoefening als privé gebruikt. Dergelijke vermogensbestanddelen kunnen zowel tot het ondernemingsvermogen als tot het privévermogen worden gerekend. De belastingplichtige kan deze keuze maken.

2. Hoofdlijnen etikettering

In beginsel is bij keuzevermogen de wil van de ondernemer bij de verwerving van het pand bepalend. De grenzen van de redelijkheid worden bij vermogensetikettering door de ondernemer overschreden als de voorgenomen aanwending van het pand niet met de feitelijke aanwending overeenkomt. Als dat het geval is, dan moet de ondernemer naar het feitelijk gebruik gaan etiketteren. Dit betekent dat een pand dat tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend maar in overheersende mate voor privédoeleinden wordt gebruikt, verplicht tot het privévermogen moet worden gerekend.

3. Splitsbaar pand

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen panden die gemengd worden gebruikt (woon-winkelpanden) en panden die gesplitst worden gebruikt. Er is sprake van gemengd gebruik als de verschillende functies van het pand aan het pand als geheel toegerekend kunnen worden. Daarentegen worden bij een gesplitst gebruik de verschillende functies in gescheiden onderdelen van het pand uitgeoefend. Een voorbeeld hiervan is een winkel op de eerste etage en de woning op de tweede etage.

Als er sprake is van een pand dat gesplitst is, dan moet in principe de vermogensetikettering per deel gesplitst worden. Eerst moet echter wel onderzocht worden of het pand bouwkundig splitsbaar is. Als dat het geval is, dan moet elk deel van het pand afzonderlijk worden geëtiketteerd. Het woongedeelte zal dan doorgaans tot het verplicht privévermogen worden gerekend en het bedrijfsgedeelte behoort dan tot het verplicht ondernemingsvermogen. De splitsbaarheid van een pand hangt af van de feiten en omstandigheden. Een aparte ingang of een binnendoor-verbinding zijn relevant voor de beantwoording van de vraag of een pand bouwkundig gesplitst kan worden. Indien een pand bouwkundig niet splitsbaar is, dan kan er boekhoudkundig toch van een splitsing worden uitgegaan.

Bovendien blijkt uit de jurisprudentie dat vrije beroepsbeoefenaren (artsen, advocaten) meer ruimte krijgen om een bestemming te geven aan hun pand dan bij andere ondernemers (middenstandsbedrijven met een winkel in hun pand).

4. Wijziging gemaakte keuze

De keuze van een ondernemer blijkt uit zijn aangifte. Op deze keuze mag worden teruggekomen zolang de aanslag nog niet definitief vaststaat

Een gemaakte keuze kan dus in principe later niet gewijzigd worden. Dit is anders indien er sprake is van een bijzondere omstandigheid. Hierbij kan gedacht worden aan wetswijzigingen waarbij de ondernemer onder de nieuwe regeling de oorspronkelijke keuze niet zou hebben gemaakt, wijziging van de functie van het pand of een verbouwing.

Bij de wijziging van de functie van het pand doet de etiketteringsvraag zich weer voor. In sommige gevallen bestaat dan zelfs niet meer de “keuze’’ om te herzien. Dit is bijvoorbeeld het geval als de onderneming gestaakt wordt. In dit geval moet het pand naar het privévermogen worden overgebracht. Dit is anders als het pand aangehouden wordt in afwachting van een gelegenheid tot verkoop. In alle andere gevallen dan staking is de wijziging in gebruik van het pand een omstandigheid die het maken van een nieuwe keuze rechtvaardigt, of een verplichte overgang naar het privévermogen tot gevolg heeft.

5. Onjuist etiketteren

Een pand kan ook onjuist geëtiketteerd worden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een onjuiste etikettering vanaf het begin. Daarnaast kan het zo zijn dat een pand wel juist geëtiketteerd was vanaf het begin, maar dat het vanaf een bepaald moment anders geëtiketteerd had moeten worden en dat niet heeft plaatsgevonden.

In het eerste scenario, dus als het pand vanaf het begin onjuist geëtiketteerd is en als privévermogen aangemerkt had moeten worden, kan het pand afgevoerd worden van de balans. De onterecht toegepaste afschrijvingen en investeringsaftrekken worden dan gecorrigeerd. Indien het pand vanaf aanvang tot het zakelijke vermogen gerekend had moeten worden en dit niet heeft plaatsgevonden, dan moet de onjuiste etikettering hersteld worden. Hierbij kan indien nodig gebruik worden gemaakt van de foutenleer (herstel in oudst openstaand boekjaar). De foutenleer betekent dat een onjuiste etikettering hersteld moet worden. Dit moet ook plaatsvinden als de navorderingstermijn verstreken is. De correctie vindt dan plaats in het oudst openstaande boekjaar, tenzij correctie in het juiste jaar mogelijk is.

De foutenleer kan ook toegepast worden in het tweede scenario: als het pand vanaf het begin wel juist geëtiketteerd is, maar in de tussentijd tot het privévermogen is gaan behoren. Ook hier kan dan gecorrigeerd worden door over het jaar waarin opnieuw geëtiketteerd moest worden, na te vorderen. De stille reserves van dat jaar worden dan tot de winst gerekend. Als de belastingplichtige wel mee zou willen werken maar navordering niet meer mogelijk zou zijn, dan kan alsnog gecorrigeerd worden met behulp van “gewetensgeld’’. In andere gevallen vindt de correctie in het oudst openstaande boekjaar plaats. Hierbij wordt het pand voor de waarde in het economisch verkeer van dat jaar overgeboekt. Dit kan inhouden dat de belastingplichtige méér belasting moet gaan betalen. De Hoge Raad heeft daarom bepaald dat de inspecteur een redelijke tegemoetkoming hiervoor moet bieden aan de belastingplichtige.

6. Werkruimten

Veel belastingplichtigen werken en wonen in één pand. Sinds 2005 geldt een geïntegreerde regeling voor zowel ondernemers, dga’s als werknemers. Deze regeling geeft aan dat de kosten van een werkruimte alleen aftrekbaar zijn als de werkruimte “kwalificeert’’. Om te kunnen kwalificeren als werkruimte moet aan twee voorwaarden voldaan worden:

1. De werkruimte is voldoende zelfstandig; en
2. Het inkomen wordt in voldoende mate in of vanuit de werkruimte gegenereerd.

Als aan één van beide voorwaarden niet voldaan wordt, dan kwalificeert de woning niet.

Zelfstandigheidscriterium
Een werkruimte is voldoende zelfstandig als de werkruimte “een naar verkeersopvatting zelfstandig gedeelte van de woning vormt’’. Meer informatie over het zelfstandigheidscriterium wordt in de wet niet gegeven. Bij de wetswijziging heeft de staatssecretaris meer uitleg gegeven over dit begrip. De zelfstandigheid van een werkruimte wordt bepaald aan de hand van de volgende kenmerken:

– de ruimte heeft een eigen ingang;
– de ruimte is voorzien van eigen sanitair;
– de ruimte kan zonder verlies van woongenot aan derden verhuurd worden;
– de ruimte kost meer dan een ruimte die geen zelfstandigheid heeft, zoals een kamer in de woning;
– de ruimte is duidelijk kenbaar als zelfstandig.

De hiervoor genoemde criteria zijn niet limitatief. Duidelijk is wel dat zolders, slaapkamers en als werkhoek ingerichte delen van woonkamers over te weinig zelfstandigheid beschikken. Echter, een tot werkruimte verbouwde garage kan wel kwalificeren als een zelfstandige werkruimte. In de praktijk is de eigen ingang en het eigen sanitair van doorslaggevend belang.

Inkomenscriterium werknemers en ondernemers
Het inkomenscriterium luidt als volgt: een ondernemer of werknemer heeft zowel in zijn woning als ergens anders een werkruimte. In dat geval moet het gezamenlijke bedrag van de winst, loon en het resultaat uit werkzaamheid hoofdzakelijk (meer dan 70%) in de werkruimte in die woning verworven zijn. Als de ondernemer of werknemer alleen in zijn woning een werkruimte heeft, dan geldt dat het gezamenlijke bedrag van de winst, loon én resultaat uit werkzaamheid hoofdzakelijk (meer dan 70%) in of vanuit die woning en in belangrijke mate (meer dan 30%) in de werkruimte in de woning verworven moet zijn.

Inkomenscriterium dga’s
Voor dga’s geldt een ander inkomenscriterium. De mate waarin het inkomen in de werkruimte wordt verdiend wordt bepaald door het belastbare loon. Winst en resultaat uit werkzaamheid worden buiten beschouwing gelaten.

Werkruimte verplicht ondernemingsvermogen?
Vanwege de eisen die aan de zelfstandigheid van een werkruimte gesteld worden, vraagt men zich af of de werkruimte tot het verplicht ondernemingsvermogen of het keuzevermogen behoord. Een dergelijke werkruimte zal in beginsel niet tot het verplicht ondernemingsvermogen behoren aangezien de wetgever de werkruimte koppelt aan de woning.

Werkruimte rekenen tot ondernemingsvermogen
Een zelfstandige werkruimte kan tot het ondernemingsvermogen gerekend worden. Hiervoor gelden dan de normale regels voor winstbepaling. Over de waarde kan dan worden afgeschreven en alle kosten kunnen ten laste van de winst worden gebracht. De eventuele verkoopwinst wordt dan ook belast.

Als de werkruimte tot het ondernemingsvermogen gerekend wordt, dan behoort deze ruimte niet meer tot de eigen woning. Dit betekent dat er dan geen eigenwoningforfait meer over berekend wordt en dat de hypotheekrente daarover niet als eigenwoningrente afgetrokken kan worden. De rente die betaald wordt voor de hypotheek die toe te rekenen is aan het gedeelte van de werkruimte, kan op de balans gezet worden en op deze manier is de rente dan toch aftrekbaar. Het voordelige aan het rekenen van een werkruimte tot het ondernemingsvermogen is dat de hypotheekrenteaftrek dan niet aan verschillende aftrek beperkende maatregelen onderworpen is.

7. Hoogte aftrek werkruimteregeling

Werkruimte in eigen woning
Voor een werkruimte in de eigen woning is een zogenoemde aftrekbeperking van toepassing. De toegestane aftrek is hierdoor beperkt tot het forfaitaire rendement in box 3 (4%). Dit wordt berekend over de waarde die aan de werkruimte toegerekend kan worden. De inrichting telt ook mee als hierover in box 3 geheven wordt. Bovendien komt een evenredig deel van de kosten die in huurverhoudingen betaald zouden worden door een huurder, in aftrek. Dit kunnen bijvoorbeeld kosten en lasten zijn die een huurder normaal voor zijn rekening neemt (kosten van gas, water, elektra, verzekeringen en onderhoud).

De werkruimte is dan niet in gebruik als eigen woning. Dit betekent dat de waarde van de werkruimte dan in box 3 aangegeven moet worden. Ook de hypotheekrente die aan de werkruimte toe te rekenen is, is dan niet meer in box 1 aftrekbaar. De hypotheekrente is dan een box 3-schuld. Daardoor komt een deel van de hypotheekrente niet in aftrek (drempel van € 3.000). Het eigenwoningforfait wordt dan niet over de waarde van de werkruimte berekend. De kosten van de inrichting zullen niet tot de gebruiksvergoeding behoren en zijn dus aftrekbaar. De kosten van de inrichting worden dan op de ondernemingsbalans opgenomen als ondernemingsvermogen.

Werkruimte in huurwoning
De aftrek voor een zelfstandige werkruimte in een huurwoning wordt vastgesteld op een evenredig deel van de huurprijs en een evenredig deel van de huurderslasten (gas, water). Hier zullen tevens de inrichtingskosten op de ondernemingsbalans opgenomen worden als ondernemingsvermogen.

De werkruimte in een huurhuis is volgens jurisprudentie geen zelfstandige werkruimte waardoor de aftrekbeperking niet geldt. De ondernemer kan de huurwoning als ondernemingsvermogen aanmerken en daardoor de hele huurprijs en andere kosten op de winst in mindering brengen. Voor het huurgenot moest een bijtelling plaatsvinden.

Dienstbetrekking
Voor de werkruimteregeling geldt dat ook het belastbaar inkomen uit dienstbetrekking wordt meegeteld.


naar boven

Dit document en meer vindt u in FiscaalTotaal:

  • Betrouwbare en actuele fiscale en financiële vakinformatie
  • Integraal inzicht in een groot aantal fiscale thema’s
  • Praktische ondersteuning bij uw dagelijkse werkzaamheden

    Lees verder over FiscaalTotaal


Gerelateerde nieuwsartikelen