Verkoop van onroerende zaken

Bron: Redactie FiscaalTotaal

Verkoop van onroerende zaken

1. Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting wordt geheven wegens de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken (voor de omzetbelasting) of van rechten waaraan deze zijn onderworpen zoals een opstalrecht, erfpacht of een lidmaatschapsrecht van coöperatieve flatverenigingen. Ook aandelen in een zogenoemde onroerendezaaklichaam worden bij wetsfictie als onroerende zaak beschouwd. Naast de verkrijging van de juridische eigendom is overdrachtsbelasting ook verschuldigd bij verkrijging van de economische eigendom.

Tarieven
Het tarief bedraagt met uitzondering van woningen 6%. De verkrijging van woningen is belast met 2% overdrachtsbelasting. Onder ‘woningen’ wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken e.d. die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.

Samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting
Bij de levering van onroerende zaken of de vestiging, overdracht, wijziging of afstand van rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen (bijv. erfpacht) kan er niet alleen omzetbelasting verschuldigd zijn, maar is ook altijd sprake van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. In een aantal gevallen kan men dan voor de overdrachtsbelasting een beroep doen op een vrijstelling.

2. Etikettering

Bij de verkoop van onroerende zaken speelt etikettering een rol. Wat de regels zijn omtrent etikettering wordt gevormd door jurisprudentie. Bij de etikettering van onroerende zaken als privévermogen of ondernemingsvermogen moet onderscheid worden gemaakt tussen de vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting en de omzetbelasting. Krachtens de wet drijven rechtspersonen hun onderneming met het gehele vermogen. Zodoende wordt het gehele vermogen als ondernemingsvermogen aangemerkt. Bij de inkomstenbelasting kunnen onroerende zaken tot het privévermogen of tot het ondernemingsvermogen behoren. In bepaalde gevallen is de keuze zelfs verplicht. De keuze die gemaakt wordt bij keuzevermogen voor de inkomstenbelasting hoeft niet overeen te komen met de etiketteringskeuze voor de omzetbelasting.

3. Onderhoud

Bij de verkoop van onroerende zaken is het belangrijk om vast te stellen of de koper of de verkoper de kosten voor onderhoud van onroerende zaken voor zijn rekening neemt. De vervolgstap is om vast te stellen of het om onderhoudskosten of verbeteringskosten gaat. In beginsel kunnen onderhoudskosten in aftrek op de winst worden gebracht en dienen verbeteringskosten te worden geactiveerd.

Onderhoudskosten van monumentenpanden
Bij rijksmonumentenpanden werkt het net even anders. Naast ondernemers kunnen ook de particuliere bezitters de kosten van onderhoud in aftrek brengen. Bij de particuliere bezitters mogen de kosten worden opgevoerd als persoonsgebonden aftrek voor de inkomstenbelasting.

4. Waardering

Goed koopmansgebruik bepaalt hoe en wanneer waardeveranderingen van onroerend goed tot de jaarlijkse winst van een onderneming dienen te worden gerekend. Als het onroerend goed wordt verkocht, staat het voor de fiscale boekwaarde op de balans. De fiscale boekwaarde is de aanschaffingsprijs verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen. Het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de verkoopprijs vormt de boekwinst. Bij verkoop verdwijnt het onroerend goed van de balans.

5. Afschrijving

Als een onroerende zaak als bedrijfsmiddel fungeert, moet er op worden afgeschreven. Eerst dient bepaald te worden of de onroerende zaak bestemd is voor eigen gebruik of ter belegging. Een onroerende zaak in eigen gebruik behoort tot het vaste kapitaal en is bestemd voor de uitoefening van de onderneming. Indien een onroerende zaak direct of indirect hoofdzakelijk (>70%) ter beschikking wordt gesteld aan derden, is sprake van beleggingsgoed.

Beperking afschrijving
Sinds 2007 is de afschrijving op gebouwen drastisch beperkt, doordat is bepaald dat afschrijving niet meer mogelijk is als de boekwaarde van het pand de bodemwaarde heeft bereikt, die doorgaans 50% van de WOZ-waarde bedraagt. Ook is het bedrijfsmiddel ‘gebouw’ gedefinieerd.

6. Investeringsaftrek

Bij de verkoop van onroerende zaken moet een desinvesteringsbijtelling gehanteerd worden indien op het moment van investeren gebruik is gemaakt van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA), energie-investeringsaftrek (EIA) of de milieu-investeringsaftrek (MIA). Om toe te komen aan de desinvesteringsbijtelling moet er sprake zijn van een desinvestering.

7. Herinvesteringsreserve

Als op een bedrijfsmiddel door vervreemding (meestal verkoop) een boekwinst wordt behaald, mag deze boekwinst op grond van de wet worden ingebracht in een herinvesteringsreserve (de vroegere vervangingsreserve). Dit bedrag blijft dus (tijdelijk) buiten winst. De reserve kan niet alleen worden gevormd voor de boekwinst bij verkoop, maar ook voor boekwinst door een verzekeringsuitkering bij verlies of beschadiging dan wel door onteigening. Voor het vormen van een herinvesteringsreserve moet wel worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. Boekwaarde-eis: de boekwaarde-eis houdt in dat de boekwaarde van het bedrijfsmiddel waarin wordt geherinvesteerd niet lager mag zijn dan de boekwaarde van het vervreemde bedrijfsmiddel.
2. Eenzelfde economische functie.
3. Driejaareis: er moet binnen drie jaar na de vorming van een herinvesteringsreserve een herinvestering plaatsvinden. Bij bepaalde omstandigheden kan de driejaareis worden verlengd.

8. Omzetbelastingaspecten

Levering van een onroerende zaak (en zakelijke rechten hierop) is in principe vrijgesteld van omzetbelasting, maar kan onder voorwaarden ook met omzetbelasting worden geleverd. De uitzonderingen op de hoofdregel, zoals het verzoek om belaste levering, zijn voor de praktijk van groot belang, vanwege een eventuele correctie voorbelasting (herziening) bij een vrijgestelde levering binnen de negen jaar na het jaar van ingebruikneming of aankoop bij de verkoper. Bij levering van onroerende zaken moet naast de omzetbelasting in beginsel ook overdrachtsbelasting worden voldaan (over de prijs exclusief btw), maar hiervoor kan eveneens onder voorwaarden een vrijstelling worden verkregen.

Levering van een gebouw en het erbij behorende terrein tot twee jaar na eerste ingebruikneming
Elke levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein is belast met omzetbelasting tot twee jaar na de eerste ingebruikneming daarvan. Belast zijn dus alle leveringen vóór de eerste ingebruikneming en alle leveringen in de twee jaar daarna. Het is niet van belang waarvoor het gebouw en het erbij behorende terrein in de tweejaarperiode zijn gebruikt, of er al dan niet voorbelasting is afgetrokken, of het gebouw heeft leeggestaan enz. Bij levering in die tweejaarperiode is altijd omzetbelasting verschuldigd. Leg daarom het tijdstip van de eerste ingebruikneming zorgvuldig vast.


naar boven

Dit document en meer vindt u in FiscaalTotaal:

  • Betrouwbare en actuele fiscale en financiële vakinformatie
  • Integraal inzicht in een groot aantal fiscale thema’s
  • Praktische ondersteuning bij uw dagelijkse werkzaamheden

    Lees verder over FiscaalTotaal


Gerelateerde nieuwsartikelen