Verhuur van onroerende zaken

Bron: Redactie FiscaalTotaal

Verhuur van onroerende zaken

Bij de verhuur van onroerende zaken zijn er verschillende aandachtspunten. Een kort overzicht waar u aan moet denken.

Etikettering

Rechtspersonen zoals een BV of NV worden geacht hun onderneming met het gehele vermogen te drijven, zodat het gehele vermogen als ondernemingsvermogen wordt aangemerkt.

Particuliere ondernemers daarentegen kunnen hun ondernemingsvermogen etiketteren. Indien een onroerende zaak als ondernemingsvermogen wordt geëtiketteerd zal de omvang van de totale winst worden beïnvloed: lasten, kosten, (huur)inkomsten, afschrijvingen en waardemutaties die samenhangen met de onroerende zaak zullen in de winst worden betrokken. Een aangekochte onroerende zaak die een IB-ondernemer tot het privévermogen rekent, zal bij hem in box 1 of box 3 vallen.

Bij het etiketteren van onroerende zaken bestaan drie mogelijkheden. Er kan sprake zijn van verplicht ondernemingsvermogen, verplicht privévermogen of keuzevermogen.

Als een onroerende zaak naar haar aard als privévermogen kwalificeert of in beperkte mate (minder dan 10%) verband houdt met de onderneming, is sprake van verplicht privévermogen. Dit geldt vice versa voor ondernemingsvermogen. Verhuurde onroerende zaken worden in beginsel als privévermogen geëtiketteerd omdat het meestal onvoldoende verband houdt met de ondernemingsactiviteiten.

Als een pand voor zowel ondernemingsactiviteiten als voor beleggingsactiviteiten wordt gebruikt moet voor de etikettering eerst worden bepaald of de onroerende zaak is gesplitst of splitsbaar is. Als hiervan geen sprake is, wordt de onroerende zaak in het geheel als privé- of ondernemingsvermogen geëtiketteerd.

Etikettering voor de omzetbelasting
De etikettering van onroerende zaken voor de omzetbelasting volgt niet de etikettering die voor de inkomstenbelasting is gemaakt.

Onderhoud

Onderhoudskosten komen normaal in aftrek op de winst maar in sommige gevallen moeten onderhoudskosten van verhuurde onroerende zaken volledig worden geactiveerd. Dit hangt, in brede zin, samen met eerdere afschrijvingen.

Onderhoud van verhuurde monumentenpanden
Onderhoudskosten voor Rijksmonumentenpanden kunnen niet alleen door ondernemers in aftrek worden gebracht maar ook door particuliere bezitters. De kosten mogen onder bepaalde voorwaarden worden opgevoerd als persoonsgebonden aftrek voor de inkomstenbelasting. Voor ondernemers geldt dat zij de kosten voor het onderhoud van een verhuurd monumentenpand in beginsel in aftrek kunnen brengen van de winst.

Waardering

Uit de wettelijke regels voor afschrijving blijkt dat onroerende zaken fiscaal op aanschaffings- of voortbrengingskosten – dat wil zeggen historische kostprijs (koopprijs plus bijkomende op de ondernemer drukkende kosten) – dient te worden gewaardeerd. Fiscaal is het waarderen van onroerende zaken uitsluitend op de bedrijfswaarde niet toegestaan.

Afwaardering
Als de bedrijfswaarde van de onroerende zaak onder de fiscale boekwaarde daalt, mag afwaardering naar de lagere bedrijfswaarde plaatsvinden. Bij een aanzienlijk verschil tussen de boekwaarde en bedrijfswaarde is afwaardering naar lagere bedrijfswaarde verplicht.

Herkwalificatie
Onder omstandigheden kan een onroerende zaak worden geherkwalificeerd van voorraad naar bedrijfsmiddel, bijvoorbeeld als het wordt aangehouden ter verkoop maar vervolgens in de eigen onderneming wordt gebruikt. Ook kan een onroerende zaak worden geherkwalificeerd van bedrijfsmiddel naar voorraad.

Afschrijving

Als een onroerende zaak als bedrijfsmiddel fungeert, moet er op worden afgeschreven. Afschrijving vindt plaats over het verschil tussen de historische kostprijs (koopprijs plus bijkomende op de ondernemer drukkende kosten) en de restwaarde van de onroerende zaak. De restwaarde is het bedrag dat een onroerende zaak in elk geval waard is op het moment dat het in de onderneming niet langer bruikbaar zal zijn.

Alleen als u (ook) de economische eigendom houdt mag u afschrijven op onroerende zaken.

De twee meest gebruikte afschrijvingsstelsels zijn afschrijving op grond van "kostprijs minus afschrijving", waarbij geen rekening wordt gehouden met de werkelijke waarde, en "afschrijving op lagere bedrijfswaarde", waarbij wel rekening wordt gehouden met de werkelijke waarde.

De twee meest voorkomende methoden van afschrijving zijn de degressieve en de lineaire methode. Bij de eerste methode wordt afgeschreven met een vast percentage van de boekwaarde per jaar. Bij lineaire afschrijving wordt elk jaar een vast percentage afgeschreven van het verschil tussen de kostprijs en de restwaarde.

Afschrijvingsbeperking
De wet kent een afschrijvingsbeperking waardoor er minder kan worden afgeschreven op beleggingsvastgoed. Hiervan is sprake als de onroerende zaak direct of indirect hoofdzakelijk (70% of meer) ter beschikking wordt gesteld aan een ander dan een verbonden persoon of lichaam. Tijdelijke verhuur leidt in beginsel niet tot een verminderde afschrijvingsmogelijkheid.

Een onroerende zaak dat als voorraad kwalificeert en tijdelijk wordt verhuurd, vertoont zowel kenmerken van een bedrijfsmiddel als van voorraad. Afschrijving is op een dergelijke onroerende zaak toegestaan.

Investeringsaftrek

Bij verhuur van onroerende zaken kan in beginsel geen gebruik worden gemaakt van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) de energie-investeringsaftrek (EIA) en de milieu-investeringsaftrek (MIA). Vanaf 2014 zijn woonhuizen en woonschepen niet langer uitgesloten van MIA.

De Belastingdienst ziet het bestemmen van een bedrijfsmiddel voor verhuur als een desinvestering waardoor er mogelijk een desinvesteringsbijtelling in aanmerking moet worden genomen. Dit is anders bij tijdelijke verhuur in afwachting van een geschikte verkoopmogelijkheid.

Herinvesteringsreserve

Voor het vormen van een herinvesteringsreserve (HIR) met betrekking tot onroerende zaken die worden verhuurd, moet er in elk geval sprake zijn van een bedrijfsmiddel. Voor verhuurde onroerende zaken dat als voorraad/belegging dient, kan geen HIR worden gevormd. Dit geldt ook als een onroerende zaak die wordt verhuurd aan een derde wordt vervangen door een onroerende zaak die binnen de onderneming zal worden gebruikt.

Voor onroerende zaken dat als voorraad kwalificeert en tijdelijk wordt verhuurd, kan geen herinvesteringsreserve worden gevormd.

Btw-aspecten bij verhuur van onroerend goed

Voor de omzetbelasting is sprake van verhuur als er een exclusief gebruiksrecht van de onroerende zaak wordt verschaft. Er moet sprake zijn van het passief ter beschikking stellen van de onroerende zaak. Als er ook andere prestaties worden geleverd (bijvoorbeeld schoonmaakdiensten), moet worden vastgesteld of sprake is van één prestatie (die als verhuur kan worden aangemerkt) dan wel van meerdere prestaties.

De verhuur van onroerende zaken is in beginsel van omzetbelasting vrijgesteld waardoor er geen recht bestaat op aftrek van omzetbelasting en vaak een opslag zal moeten worden berekend aan de huurder om de niet aftrekbare omzetbelasting te verhalen. In de wet is voor een aantal verhuurdiensten die meer omvatten dan "kale verhuur" bepaald dat zij buiten de vrijstelling vallen.

Keuze voor met omzetbelasting belaste verhuur
Een keuze voor met omzetbelasting belaste verhuur is mogelijk voor (delen van) gebouwen die niet als woning worden gebruikt, mits de huurder de alsdan verschuldigde btw ten minste nagenoeg geheel (minimaal voor 90%, doch voor bepaalde branches 70%) in aftrek kan brengen.


naar boven

Dit document en meer vindt u in FiscaalTotaal:

  • Betrouwbare en actuele fiscale en financiële vakinformatie
  • Integraal inzicht in een groot aantal fiscale thema’s
  • Praktische ondersteuning bij uw dagelijkse werkzaamheden

    Lees verder over FiscaalTotaal


Gerelateerde nieuwsartikelen