Verhuur eigen woning

Bron: Redactie FiscaalTotaal

Verhuur eigen woning

Eigenaren van een eigen woning kunnen hun woning al dan niet tijdelijk verhuren. Hieronder zal nader worden ingegaan op de fiscale gevolgen van de verhuur, waarbij eerst wordt bekeken wat onder een eigen woning wordt verstaan en vervolgens wat de fiscale gevolgen zijn van de verhuur van de eigen woning en van een bijzondere vorm van verhuur, de kamerverhuur.

1. Wat is een eigen woning en hoe wordt deze belast?

Onder een eigen woning wordt verstaan een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat als hoofdverblijf wordt aangemerkt voor de belastingplichtige. Te denken valt daarbij uiteraard in de eerste plaats aan een woonhuis. Maar ook een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen kan als eigen woning worden aangemerkt.

Op grond van de Wet inkomstenbelasting 2001 zijn bepaalde voordelen uit eigen woning aan belastingheffing onderworpen.

Het voordeel van de woningeigenaar bestaat uit woongenot. Dat woongenot wordt gewaardeerd op geld en is afhankelijk de eigenwoningwaarde (WOZ-waarde). Dat woongenot heet het eigenwoningforfait en bedraagt een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Voor de meeste woningen is dat 0,70% van de WOZ-waarde. Daartegenover zijn sommige kosten, zoals de (hypotheek)rente, aftrekbaar. Deze regeling wordt ook wel de eigenwoningregeling genoemd. De hoofdregel voor toepassing van de eigenwoningregeling is dat de eigen woning niet ter beschikking mag worden gesteld aan anderen dan de woningeigenaar en zijn gezinsleden.

2. Verhuur eigen woning

Als de woningeigenaar besluit om zijn woning te verhuren aan anderen, dan is de eigenwoningregeling niet meer van toepassing. De verhuurde woning wordt dan box 3-vermogen en de eventuele eigenwoninglening die rust op de woning wordt een schuld in box 3. In de praktijk betekent dit dat de rente op de eigenwoninglening niet meer aftrekbaar is van het inkomen in box 1.

Er zijn echter twee uitzonderingen op de regel dat het huis verdwijnt naar box 3 en dat zijn:
a. de tijdelijke verhuur;
b. de kamerverhuur.

2. Tijdelijke verhuur

Bij tijdelijke verhuur blijft de woning in box 1. Voordeel is dat de rente op de eigenwoninglening aftrekbaar blijft in box 1. Daar staat tegenover dat de eigenaar van de woning wel inkomen moet aangeven in box 1 en wel:
1. het eigenwoningforfait;
2. 70% van de nettohuuropbrengst van de verhuur.

De rente is aftrekbaar (binnen de wettelijke normen die daarvoor gelden) evenals de kosten die samenhangen met de verhuur zoals gas-, water- en elektriciteitsgebruik door de huurder, bemiddelingskosten en verleende diensten (bijvoorbeeld het verstrekken van linnengoed). Mocht voor deze kosten een afzonderlijke vergoeding worden gevraagd, dan is deze vergoeding niet belast maar zijn de kosten ook niet aftrekbaar.

Kosten die sowieso niet aftrekbaar zijn, zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten van de woning. Ook kan op de woning niet worden afgeschreven.

Bij ‘gratis verhuur’ van de eigen woning is de 70% aan te geven netto-opbrengst eveneens nihil.

Wat onder tijdelijk wordt verstaan, is niet nader gespecificeerd. Duidelijk moet in ieder geval zijn dat de belastingplichtige in de toekomst weer in de woning gaat wonen en hij mag in die tussentijd niet elders een hoofdverblijf hebben.

3. Kamerverhuur

Een andere vorm van verhuur van de woning is kamerverhuur. Daarbij blijft de eigenaar van de woning in de woning wonen maar verhuurt hij een of meerdere kamers. Als de verhuur niet van korte duur is (vakantieverblijf), de huurder van de kamer bij de gemeente op het adres van de woning staat ingeschreven en de verhuurde ruimte niet meer huur oplevert dan € 5.246 (bedrag 2018)  op jaarbasis, dan is de verhuur vrijgesteld van belastingheffing.

De gehele woning wordt dan als eigen woning beschouwd en de volledige rente die is verschuldigd op de eigenwoninglening is (binnen de wettelijke kaders) aftrekbaar. Bedraagt de huuropbrengst uit de kamerverhuur meer dan € 5.246, dan valt het verhuurde deel van de woning in box 3. Zowel dat deel van de woning als een daarmee corresponderend deel van de eigenwoningschuld valt in box 3. Dat betekent dus dat een deel van de rente niet aftrekbaar is in box 1.


naar boven

Dit document en meer vindt u in FiscaalTotaal:

  • Betrouwbare en actuele fiscale en financiële vakinformatie
  • Integraal inzicht in een groot aantal fiscale thema’s
  • Praktische ondersteuning bij uw dagelijkse werkzaamheden

    Lees verder over FiscaalTotaal