Ondersteuning kind bij aanschaf woning

Bron: Redactie FiscaalTotaal

Ondersteuning kind bij aanschaf woning

Soms zijn ouders bereid en in de gelegenheid hun kind bij de aanschaf van een eigen woning te ondersteunen. Deze hulp kan consequenties hebben voor de heffing van de inkomstenbelasting bij het kind, soms ook voor de ouder. Daarnaast kan de schenkbelasting een rol spelen.

Met ingang van 2013 zijn de regels voor hypotheek nog verder aangescherpt. Ook de fiscale aftrek van de rente over de schuld voor de eigen woning is met ingang van 2013 voor nieuwe gevallen beperkt. Renteaftrek is alleen mogelijk voor schulden aangegaan voor de eigen woning met ten minste een annuïtair aflossingsschema van dertig jaar. Voor op 30 december 2012 bestaande schulden geldt een overgangsregeling. Het kan hierdoor vooral voor starters op de woningmarkt lastig kan zijn de financiering van een eigen woning rond te krijgen. Om de starters hierin enigszins tegemoet te komen, is in de wet een nieuwe bepaling toegevoegd. Hierin is bepaald dat starters voor de jaren 2013, 2014, 2015 of 2016 een starterslening kunnen krijgen. Deze lening heeft een rentevaste periode van vijftien jaar en een looptijd van maximaal dertig jaar. De eerste drie jaar hoeft er geen rente en aflossing betaald te worden.

Ondersteuning kan plaatsvinden op de volgende manieren:

1. Ouders schenken (gedeeltelijk) de woning
2. Ouders schenken geld
3. Ouders verstrekken een lening vanuit het eigen vermogen
4. Ouders verstrekken een lening nadat ze zelf hebben geleend
5. Ouders staan borg of worden medeschuldenaar

1. Ouders schenken de woning

Ouders kunnen hun eigen woning schenken aan hun kind, bijvoorbeeld door deze in gedeelten te schenken. Een andere mogelijkheid is dat de ouders een woning kopen en deze (in gedeelten) aan hun kind schenken. Ouders kunnen ook samen met kind een woning kopen. Voor de ouder wordt de woning die eigendom is, maar waarin zij zelf niet wonen, als een bezitting in box 3 aangemerkt. De ouder heeft als verhuurder wel te maken met bepaalde regelingen en huisvestingvoorschriften. Het kind moet een zakelijke huur betalen voor het deel van de woning dat van de ouders is om te voorkomen dat dit als schenking wordt gezien. Voordeel is dat schenkbelasting of toekomstige erfbelasting wordt bespaard. Voor een schenking door ouders aan hun kinderen van 18 t/m 39 jaar geldt een eenmalige extra verhoogde vrijstelling van € 53.016 voor het jaar 2016 als de schenking verband houdt met de eigen woning van het kind. Met ingang van 1 januari 2017 is de eenmalige extra verruimde vrijstelling verhoogd. Hieronder wordt deze verhoging toegelicht.

Met het aanwenden voor de eigen woning wordt bedoeld dat het moet gaan om schenking:

– van een bedrag bestemd voor de aankoop van een eigen woning door de begiftigde; óf
– van een bedrag bestemd voor de kosten van een verbouwing van of van onderhoud aan de eigen woning; óf
– van een bedrag bestemd voor de afkoop van een recht van erfpacht, opstal of beklemming van de eigen woning’.
– van een bedrag ter (gedeeltelijke) aflossing van een eigenwoningschuld van de begiftigde. Als men een als eigenwoningschuld kwalificerende geldlening aan zijn kind (of kleinkind, neef, nicht of niet-familielid) heeft verstrekt, vormt een kwijtschelding bij wijze van schenking ook een aflossing zoals hier bedoeld; óf
– van een bedrag bestemd voor de (gedeeltelijke) aflossing van een restschuld die op enig moment bij de begiftigde is ontstaan bij de verkoop van diens eigen woning; óf
– van een woning die bij de begiftigde als eigen woning geldt.

De eenmalige extra verruimde vrijstelling is alleen van toepassing als van de schenking aangifte wordt gedaan, waarbij een beroep op de vrijstelling wordt gedaan. Er is geen notariële akte vereist voor een schenking die onder de eenmalige extra verruimde vrijstelling valt, maar voor zover de schenking wordt besteed aan een verbouwing of onderhoud van de eigen woning, moet er een ontbindende voorwaarde worden opgenomen.
Om te voorkomen dat in het verleden gebruikte eenmalige verhoogde vrijstellingen cumuleren met de eenmalige verruimde vrijstelling, is bepaald dat dit maximumbedrag bij een schenking door ouders aan kinderen wordt verminderd met de bedragen waarvoor de kinderen ooit eerder al een beroep hebben gedaan op een eenmalige verhoogde vrijstelling.

Verhoging van de eenmalige extra verruimde vrijstelling
Met ingang van 1 januari 2017 is de eenmalige extra verruimde vrijstelling verhoogd naar € 100.000. Deze vrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd en bedraagt voor 2018 € 100.800. Deze vrijstelling komt grotendeels overeen met de bestaande extra verruimde vrijstelling. Het schenkingsbedrag moet aangewend worden voor de eigen woning (zie hiervoor). Verder moet de leeftijd van de begiftigde tussen de 18 en 40 jaar liggen. Wel staat het de schenker vrij aan wie hij aan de schenking die verband houdt met eigen woning, doet. Tot slot mag het bedrag van de vrijstelling die de begiftigde van dezelfde schenker ontvangt verspreid over drie achtereenvolgende jaren benut worden.

2. Ouders schenken geld

Met het geschonken geld kan een kind de woning (deels) financieren. Ook hier kan mogelijk de extra verhoogde vrijstelling worden gebruikt. Hieronder wordt kort ingegaan op schenkingen en huwelijksvermogensrecht.

Voor huwelijken die tot en met 2017 zijn gesloten, was de hoofdregel dat echtgenoten in gemeenschap van goederen zijn gehuwd. Is een kind in gemeenschap van goederen gehuwd, dan valt een schenking die een ouder aan zijn kind doet in de gemeenschap. Een ouder kan dit ondervangen door aan de schenking een uitsluitingsclausule te verbinden. Met deze clausule bepaalt de ouder dat wat hij schenkt aan het kind tot het privévermogen van het kind behoort en niet in de gemeenschap van goederen valt. Deze clausule wordt met name gebruikt om te voorkomen dat bij scheiding van het kind zijn ex-partner recht krijgt op de helft van de schenking. Het is een misverstand te denken dat bij gebruik van deze clausule de schenking door deze clausule nooit bij het schoonkind terecht kan komen. Als het kind overlijdt behoort het geschonken bedrag wel tot het privévermogen van het kind. Indien de echtgenoot de erfgenaam van het kind is, dan vererft het privévermogen toch naar het schoonkind.

Voor huwelijken die tot en met 2017 gesloten zijn, blijft de hoofdregel – gemeenschap van goederen – bestaan. Met ingang van 1 januari 2018 is deze vervangen door een beperkte gemeenschap van goederen. Dit houdt in dat alleen het vermogen dat echtgenoten tijdens het huwelijk hebben opgebouwd, in de gemeenschap valt. Schenkingen gaan niet meer tot de gemeenschap behoren, maar zijn privévermogen van een echtgenoot. Wel kan een ouder die een schenking doet, hieraan een insluitingsclausule verbinden. Deze clausule is een nieuw begrip en houdt in dat een schenking wel in een gemeenschap valt. Hieraan kan een ouder voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld dat de schenking alleen in een gemeenschap valt bij overlijden van zijn kind. In dat geval hoeft bij een echtscheiding niet de schenking tussen de echtgenoten verdeeld te worden. Echtgenoten kunnen de insluitingsclausule buiten toepassing verklaren.

3. Ouders verstrekken een lening vanuit hun eigen vermogen

Voor de ouders betekent dit dat vermogen in box 3 wordt omgezet in een vordering op het kind en voor het kind is de betaalde rente aftrekbaar, indien de schuld aan de voorwaarden van de eigenwoningschuld voldoet. In de praktijk schenken ouders de ontvangen rente soms volledig of deels terug, maar hierbij is wel van belang dat de rente eerst daadwerkelijk wordt betaald aan de ouders en dat vervolgens pas de schenking plaatsvindt.

De ouders kunnen de lening ook ineens of jaarlijks voor een deel kwijtschelden, waarbij weer gebruik kan worden gemaakt van de extra verhoogde vrijstelling. Een schenking wordt aangenomen als de te betalen rente op de lening lager is dan 6%. Dit geldt uitsluitend voor direct opeisbare leningen. Als de looptijd langer dan een jaar is, is geen sprake van een direct opeisbare lening en kan een zakelijke rente worden overeengekomen die kan afwijken van 6%. De vaststelling van de rente kan twee kanten op: als de rente te laag is dan kan de Belastingdienst een schenking van de ouders aan het kind aannemen, als de rente te hoog is kan sprake zijn van schenking door het kind aan de ouders.

De ouders en het kind kunnen de leningsovereenkomst onderhands of via notariële akte opmaken. Deze laatste biedt de ouders meer zekerheid. De notaris kan hierin bijvoorbeeld opnemen dat het kind en zijn partner de lening moeten afbetalen als zij onverhoopt in een scheiding verwikkeld raken. De ouders en het kind kunnen ook de rentevaste periode hieraan koppelen. Bij een scheiding kunnen zij dan, indien gewenst, een meer zakelijke rente afspreken met de ex van hun kind, die op den duur misschien best iets meer mag betalen.

4. Ouders verstrekken een lening nadat ze zelf hebben geleend

Ouders kunnen ook de overwaarde in hun eigen woning inzetten, als zij niet over voldoende liquide vermogen bezitten. De ouders kunnen een lening aangaan bij de bank en vervolgens geld lenen aan het kind. De rente op de lening door de ouders is niet aftrekbaar omdat de lening niet is bestemd voor aankoop of verbetering van de eigen woning, maar per saldo treedt geen verandering op in het box 3-vermogen van de ouders. Als het kind een rente betaalt die hoger is dan de rente die de ouders aan de bank betalen, ontstaat een voordeel voor de ouders.

5. Ouders staan borg of worden medeschuldenaar

Als het kind het benodigde bedrag bij de bank niet (volledig) gefinancierd krijgt, kunnen ouders borg staan. Een alternatief is dat de ouders medeschuldenaar zijn: de lening wordt dan aangegaan op naam van het kind en van de ouders. De rente is bij de ouders niet aftrekbaar omdat het geen rente voor een eigen woning betreft. De rente is binnen de voorwaarden wel aftrekbaar bij het kind, maar de rentelast moet wel daadwerkelijk op het kind drukken, dus de ouders mogen deze rente niet betalen. Er is ook geen renteaftrek bij het kind als de ouders niet voor het kind willen betalen, maar de rente betalen omdat de bank hen als medeschuldenaar aanspreekt. Renteaftrek is bij het kind dan pas mogelijk als hij zijn ouders vergoedt. Deze oplossing biedt geen fiscaal voordeel en kan voor de ouders een nadeel zijn als zij zelf een extra lening willen aangaan.


naar boven

Dit document en meer vindt u in FiscaalTotaal:

  • Betrouwbare en actuele fiscale en financiële vakinformatie
  • Integraal inzicht in een groot aantal fiscale thema’s
  • Praktische ondersteuning bij uw dagelijkse werkzaamheden

    Lees verder over FiscaalTotaal