Eigen woning

Bron: Redactie FiscaalTotaal

De eigen woning

In dit dossier leest u over de eigen woning. Nagegaan wordt wat daaronder wordt verstaan en hoe het wordt belast en welke (financierings)kosten u kunt aftrekken.

1. De eigen woning

Fiscaal gezien is sprake van een eigen woning als u de woning in eigendom hebt en de woning als hoofdverblijf gebruikt. Een tweede woning of vakantiewoning is dus geen eigen woning. Onder eigendom wordt ook verstaan een lidmaatschap van een coöperatie (vaak bij een flat) en een woonrecht dat is opgekomen krachtens erfrecht. Een verdere voorwaarde is dat u als eigenaar grotendeels de waardeverandering van de woning draagt. Dat kan positief uitpakken als de woning in waarde stijgt maar kan ook negatief uitpakken als de woning in waarde daalt.

Ingeval u de woning in de verkoop hebt staan en de woning hebt verlaten voor een andere woning, dan blijft de oude woning nog gedurende drie jaren na het kalenderjaar waarin u de woning hebt verlaten voor u een eigen woning.

Ook als u een nieuwe woning hebt gekocht en deze staat nog leeg of is in aanbouw, dan kunt u deze woning alvast als eigen woning aanmerken, mits u de woning binnen drie jaar na het jaar van aanschaf in gebruik gaat nemen als hoofdverblijf.

2. De inkomsten

Ook als u een woning niet verhuurt wordt u geacht inkomen uit de woning te genieten, namelijk woongenot. Dat woongenot wordt forfaitair bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van de woning. Dat noemen we het huurwaardeforfait of eigenwoningforfait. Voor woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 75.000 met een maximum van € 1.060.000, geldt een percentage op jaarbasis van € 0,70% van de WOZ-waarde.

Als de woning leeg staat geldt een huurwaardeforfait van nihil. Als u uw woning tijdelijk ter beschikking stelt aan een derde, dan hoeft u slechts 70% van de ontvangen huur als inkomen aan te geven plus het huurwaardeforfait. Als u de eigen woning wat permanenter verhuurt, dan zal de woning niet meer kunnen worden aangemerkt als eigen woning en zal de woning (en de lening eigen woning) deel uitmaken van uw box 3-vermogen. Permanente verhuur van een deel van uw woning kan eventueel kwalificeren voor de kamerverhuurvrijstelling of wordt aangemerkt als het houden van kostgangers.

Als het in aanmerking te nemen huurwaardeforfait hoger is dan de kosten van de eigenwoningschuld, dan wordt dat positieve verschil niet in de belastingheffing betrokken. In dat geval kan worden gesteld dat de opbrengsten uit eigen woning (buiten het kader van verhuur om) nimmer positief kunnen zijn. Bent u schuldenvrij voor wat betreft uw eigen woning, dan hoeft u dus ook geen huurwaardeforfait bij te tellen. Soms kan het voordelig zijn om een kleine eigenwoningschuld af te lossen. Dit voordeel, ook wel het Hillen-effect genoemd, wordt vanaf 2019 over een periode van 30 jaar geleidelijk afgebouwd.

3. De uitgaven

Het eigenwoningforfait is het theoretische saldo van opbrengst en (bijna alle) kosten van de eigen woning. De enige aftrekbare kosten die niet in het forfait zijn meegenomen, zijn:

  • Rente en kosten van de eigenwoningschuld;
  • Periodieke betalingen van erfpacht, opstal e.d.
  • Voor zogenoemde eigenwoningmonumenten bestaat een speciale (aftrek- en afschrijvings)regeling, waarop hier niet verder wordt ingegaan.

De belangrijkste uitgaafpost zal de rente zijn op de geldlening die is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de woning. Een dergelijke lening wordt een eigenwoningschuld genoemd. De aftrekmogelijkheden van de rente op een eigenwoningschuld zijn de afgelopen jaren en ook vanaf begin 2013 sterk versoberd. De regelgeving die dat met zich heeft gebracht is de afgelopen jaren vrij ingewikkeld geworden met diverse overgangsregelingen voor bestaande gevallen.

a. De renteaftrek

Afbouw vanaf 2014

Vanaf 2014 wordt het maximale aftrekpercentage afgebouwd naar de lagere belastingschijf; het maximale aftrekpercentage is voor 2018 vastgesteld op 49,5%.

Situatie vanaf 1 januari 2013 (nieuwe gevallen)

Vanaf 1 januari 2013 is de eigenwoningschuld ingrijpend veranderd. Voor nieuw af te sluiten leningen (met uitzondering van zogenoemde startersleningen) worden alleen nog maar als eigenwoningschuld aangemerkt de geldleningen die op annuïtaire basis worden gesloten en die binnen een periode van 30 jaar geheel zijn afgelost. Het aflossingsschema moet bij afsluiten van de geldlening vastliggen in de overeenkomst. Leningen die niet voldoen aan de bovengenoemde criteria vallen in box 3. Let wel dat als u reeds tussen 1 januari 2001 en 1 januari 2013 een eigenwoningschuld hebt gehad, de jaren dat u die schuld hebt gehad meetellen voor de 30-jaarstermijn tot het bedrag van die schuld. U begint dan niet met een schone lei als het gaat om de 30-jaarstermijn.

Situatie voor bestaande gevallen (tot met 31 december 2012)

De renteaftrek voor bestaande leningen is gemaximeerd tot 30 jaar na aanvang van de lening. Voor leningen die zijn aangegaan vóór 2001 geldt als begindatum 1 januari 2001.

Voor op 1 januari 2013 bestaande leningen geldt het overgangsrecht. Dat is de regelgeving die gold tot 31 december 2012 en die hierna aan de orde komt. Onder het overgangsrecht vallen:

  • op 1 januari 2013 al bestaande leningen;
  • leningen die zijn aangegaan in 2013 maar samenhangen met een per 1-1-2013 bestaande onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot aankoop van een bestaande woning;
  • leningen die zijn aangegaan in 2013 maar samenhangen met een per 1-1-2013 bestaande onherroepelijke schriftelijke aannemingsovereenkomst voor een woning in aanbouw en/of voor verbetering/onderhoud van een op 31-12-2012 bestaande eigen woning;
  • leningen die op 31 december 2013 bestaan voor de in 2013 verworven woning die dient als vervanging voor een in 2012 verkochte eigen woning;
  • nieuwe leningen die zijn ontstaan na 1-1-2013 door oversluiten van op 31 december bestaande leningen eigen woning.

Ook bij gedeeltelijk overgesloten (oude) leningen blijft het overgangsregime van kracht op de nieuwe leningen.

De eigenwoningreserve voor oude en nieuwe gevallen

De eigenwoningschuld kan worden beperkt door de voor de bijleenregeling vastgestelde eigenwoningreserve die weer is gebaseerd op het vervreemdingssaldo eigen woning. De bijleenregeling speelt bij de verkoop van de eigen woning en de aankoop van een andere eigen woning en heeft tot doel dat een behaalde verkoopwinst weer wordt gebruikt voor de nieuwe eigen woning. De eigenwoningreserve heeft een verjaringstermijn van drie jaar. Verkoopt u een woning en maakt u daarop winst maar u koopt binnen drie jaar geen andere woning terug, dan hebt u na die drie jaar niet meer te maken met de beperkingen van een eigenwoningreserve als u een andere woning koopt.

b. Overige kosten

Naast de rente is ook aftrekbaar de kosten in verband met die schuld (zoals afsluitprovisie en notariskosten voor de hypotheekakte). Wil sprake zijn van een eigenwoningschuld dan hoeft de aangegane lening niet te zijn gedekt met een recht van hypotheek. Ook een onderhandse lening kan kwalificeren als een eigenwoningschuld.

4. Verdeling van de inkomsten en de uitgaven bij partners

Partners mogen een willekeurige verdeling maken van de inkomsten uit eigen woning. Die inkomsten bestaan dan uit de opbrengsten minus de kosten. Het eigenwoningforfait wordt als de woning voor meerdere belastingplichtigen een eigen woning is en zij geen fiscale partners zijn, toegerekend naar de verhouding waarin zij gerechtigd zijn tot de eigen woning. Hetzelfde geldt voor de kosten waaronder de rente van de eigenwoningschuld.

5. Kapitaalverzekering eigen woning (KEW) / banksparen (SEW)

Vanaf 1 januari 2013 zijn de faciliteiten voor de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) en banksparen (eigen woning) (SEW) uit de wet verdwenen. Na 1 januari 2013 kunnen deze niet meer nieuw worden afgesloten. Voor op 1 januari 2013 bestaande gevallen geldt een overgangsregeling. Deze gevallen blijven nog onder de oude regeling vallen. Hierna wordt de regeling weergegeven die gold tot 1 januari 2013 en die voor de op 1 januari 2013 bestaande gevallen geldt. Deze regeling geldt ook voor de SEW.

De KEW is een kapitaalverzekering die uitsluitend kan worden gebruikt voor de eigen woning en als wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Hij valt binnen box 1 en de rente die is begrepen in de latere uitkering is in principe vrijgesteld, behalve in bepaalde situaties zoals het niet langer voldoen aan de voorwaarden. Indien de uitkering hoger is dan de eigenwoningschuld, is het rentebestanddeel in het surplus belast.

Vanaf 1 januari 2008 kan in plaats van een KEW ook worden gekozen voor een spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning. Hiervoor geldt dezelfde vrijstelling maar er zijn wel enkele verschillen met een KEW die samenhangen met het feit dat dit geen verzekeringsproducten zijn.

Vanaf 1 april 2017 is de tijdklem vervallen. Er hoeft dus niet meer 15 of 20 jaar premie te zijn betaald om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van de kapitaalsuitkering.


naar boven

Dit document en meer vindt u in FiscaalTotaal:

  • Betrouwbare en actuele fiscale en financiële vakinformatie
  • Integraal inzicht in een groot aantal fiscale thema’s
  • Praktische ondersteuning bij uw dagelijkse werkzaamheden

    Lees verder over FiscaalTotaal


Gerelateerde nieuwsartikelen