Aandachtspunten bij de WOZ-waardering

Bron: Redactie FiscaalTotaal

Aandachtspunten bij de WOZ-waardering

Er wordt ook na het invoeren van het minimaal procesbelang nog vaak geprocedeerd over de WOZ-waarde van de eigen woning en niet-woningen. Hieronder volgen enkele aandachtspunten bij de WOZ-waardering.

1. Waarderingsregels voor gemeenten

Om de WOZ-waardering zo veel mogelijk te uniformeren, zijn er regels opgenomen in de wet waaraan gemeenten zich moeten houden. Ook worden onder meer cultuurgrond (weilanden e.d.), natuurterreinen en kerken buiten aanmerking gelaten.

2. De Fierens-marge geldt niet meer

Ook bij relatief kleine afwijkingen van de vastgestelde waarde kan om aanpassing van de waardebeschikking worden verzocht. Per 1 oktober 2015 is de zogenoemde Fierens-marge (inhoudende dat de beschikking alleen wordt bijgesteld als de werkelijke waarde ten minste meer dan een bepaald percentage of meer dan een bepaald bedrag afwijkt van de vastgestelde waarde, ook al is duidelijk dat er sprake is van een vergissing) uit de wettekst geschrapt, nadat de Hoge Raad op 22 oktober 2010 heeft geoordeeld dat de regeling in strijd is met het EVRM.

3. Objectafbakening

Voor de WOZ (en andere belastingen) is van groot belang of sprake is van een zelfstandige onroerende zaak dan wel een gedeelte van een onroerende zaak die niet (los) belastbaar is. Beslissend is of de zaak (al dan niet volgens derden) bestemd is voor afzonderlijk gebruik waarbij meestal naar de aanwezigheid van eigen sanitaire voorzieningen wordt gekeken. De onroerende zaak moet echter ook feitelijk afsluitbaar zijn; dat bijvoorbeeld een tussendeur alsnog kan worden voorzien van een slot, maakt niet uit.

Er gelden speciale regels voor panden die in aanbouw zijn en panden die gedeeltelijk als een niet-woning kwalificeren.

4. Waardeverminderende omstandigheden

De WOZ-waarde wordt voor woningen vastgesteld naar de op de peildatum maximaal haalbare prijs (de gemeente kan zich niet alleen baseren op de gemiddelde prijsstijgingen van woningen) als hierop geen zakelijke rechten (zouden) drukken. Er wordt dus geen rekening gehouden met het feit dat er sprake is van een huurwoning of dat er een erfpacht op de woning drukt. Bij de waardevaststelling maakt de gemeente gebruik van de (verkoop)gegevens van vergelijkingsobjecten en de onderlinge verschillen zoals feiten die de waarde drukken. Waardeverminderende omstandigheden zijn aanwezig als het woongenot van elke mogelijke koper wordt beperkt of aangetast. Als de gemeente erkent dat er sprake is van dergelijke omstandigheden kan altijd nog worden bestreden dat hiermee voldoende rekening is gehouden (gemeenten blijken soms onzorgvuldig bij de taxatie en het onderbouwen van de WOZ-waarde).

Uit jurisprudentie blijkt (enkele voorbeelden):

– dat als de woning alleen aan een bepaalde groep personen mag worden verkocht of een antispeculatiebeding geldt, dit geen gevolgen heeft voor de WOZ-waarde;

– aanwezige gebreken werden door de Rechtbank aannemelijk geacht omdat de gemeente een inpandige taxatie achterwege liet;

– met een erfdienstbaarheid (recht van overpad e.d.) wordt wél rekening gehouden, ook als er inmiddels maar één eigenaar is (Rechtbank Amsterdam, nr. 06/576);

– de verbetering van een oude woning leidt niet per definitie tot een hogere WOZ-waarde, maar kan als onderhoud worden gezien.

5. Gecorrigeerde vervangingswaarde (bedrijfsgebouwen)

Voor bedrijfsgebouwen wordt uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer tenzij de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is. De gecorrigeerde vervangingswaarde is volgens de jurisprudentie de herbouwwaarde naar de oorspronkelijke normen; minus technische en functionele afschrijving. Een specifieke subsidie bijvoorbeeld voor het stimuleren van windenergie vermindert de gecorrigeerde vervangingswaarde niet. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt subjectief bepaald zodat voor niet-BTW-plichtigen toch de BTW moet worden meegenomen in de waardering. Als een deel van de onroerende zaak als een rijksmonument kwalificeert, kan dit naar de waarde in het economisch verkeer worden gewaardeerd terwijl het andere deel naar de gecorrigeerde vervangingswaarde kan worden gewaardeerd.

6. Bezwaar indienen

Als u het niet eens bent met de vaststelling van de WOZ-waarde kunt u hiertegen binnen zes weken bezwaar maken bij de gemeente. Enige aandachtspunten:

  • Bij veel gemeenten kunt u een standaardformulier aanvragen voor het indienen van bezwaar. Als een dergelijk formulier bestaat, moet een belastingplichtige hiervan ook gebruik kunnen maken, wat betekent dat de bezwaartermijn van zes weken pas begint te lopen zodra u het formulier hebt ontvangen! Als het formulier na aanvraag te lang op zich laat wachten, is het raadzaam de gemeente (schriftelijk) op dit gevolg te wijzen.
  • Meerdere belastingplichtigen kunnen zich aansluiten bij het bezwaar van een van hen, maar het staat de gemeente vrij de zaken afzonderlijk te behandelen.

naar boven

Dit document en meer vindt u in FiscaalTotaal:

  • Betrouwbare en actuele fiscale en financiële vakinformatie
  • Integraal inzicht in een groot aantal fiscale thema’s
  • Praktische ondersteuning bij uw dagelijkse werkzaamheden

    Lees verder over FiscaalTotaal


Gerelateerde nieuwsartikelen