Verhuur van onroerend goed of meer dan dat?

 

Verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw. In veel gevallen wordt naast het onroerend goed ook andere faciliteiten aangeboden aan de huurder. In dit geval is al minder duidelijk of het gaat om verhuur van onroerend goed of meer dan dat, namelijk zogenaamde verhuur plus. Dit onderscheid is voor de btw van cruciaal belang.

Verhuur van onroerend goed

Verhuur van onroerend goed is namelijk vrijgesteld van btw terwijl verhuur plus is belast met 21% btw. Belangrijk om op te merken is dat het begrip verhuur in de btw afwijkt van het begrip verhuur in het civiele recht. Van verhuur van onroerend goed is in de btw sprake bij passieve ter beschikking stellen van het onroerend goed.

Verhuur plus

Van verhuur plus is sprake als meer wordt gedaan dan enkel de passieve ter beschikking stellen van onroerend goed. Aan de hand van de aanwezige jurisprudentie kunnen we met zekerheid zeggen dat in de volgende gevallen sprake is van verhuur plus:

  • verhuur van een geluidsstudio inclusief alle voorzieningen;
  • verhuur van een theaterzaal inclusief diverse voorzieningen; en
  • de exploitatie van een golfbaan.

De vraag is; waar ligt de grens?

In de praktijk kunnen zich de volgende twee situaties voordoen; partijen komen overeen een onroerende zaak te huren inclusief een aantal andere zaken of partijen komen overeen een onroerende zaak te huren en daarnaast een aantal andere activiteiten te verrichten. Welke van de genoemde situaties aan de orde is, is van belang voor de beoordeling of sprake is van verhuur of verhuur plus. De regel is namelijk dat elke levering of dienst in beginsel zelfstandig moet worden beoordeeld. Dit betekent dat als partijen allemaal afzonderlijke prestaties overeenkomen, deze in beginsel allemaal als losse en zelfstandige prestaties moeten worden aangemerkt. Ik schrijf steeds in beginsel omdat ook hierop weer een aantal uitzonderingen bestaan.

Uitzondering

Eén van de uitzonderingen is schoonmaak en bewaking. In het besluit ‘Levering en verhuur van onroerende zaken’ staat namelijk dat deze diensten altijd als zelfstandige diensten worden aangemerkt. Dus ook als sprake is van een package deal.

Voor servicekosten is in de jurisprudentie bepaald dat deze soms als afzonderlijke prestatie worden aangemerkt en soms worden geacht op te gaan in de verhuur. De mogelijkheid om de serviceovereenkomst met een ander dan de verhuurder te sluiten is een indicatie dat de servicediensten een afzonderlijke prestatie vormen voor de btw. Het is slechts een indicatie, zo wordt in de jurisprudentie aangegeven. Kortom, veel duidelijkheid schept dit ook niet. Bovendien rijst de vraag of sprake is van verhuur plus als de servicediensten op gaan in de verhuur of kan in dit geval nog steeds worden gesteld dat sprake is van (btw-vrijgestelde) passieve verhuur.

Raadsels

In de jurisprudentie wordt ook aangegeven dat zaak gerelateerde handelingen die tot normale werkzaamheden van een verhuurder behoren niet kunnen leiden tot verhuur plus. Echter is mij een raadsel wanneer iets wel en niet tot de normale werkzaamheden van een verhuurder hoort.

Er zijn een hoop indicaties maar duidelijkheid over het onderscheid tussen verhuur en verhuur plus wordt nergens gegeven. Dit leidt in de praktijk tot een hoop onduidelijkheid en onzekerheid.

Leuker kunnen ze het inderdaad niet maken, maar makkelijker wel!

terug