Vastgoed-BV en bedrijfsopvolging: het blijft opletten

 

De fiscale wetgeving kent ruime bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Ondernemingsvermogen is voor de schenk- en erfbelasting volledig vrijgesteld tot een waarde van € 1.045.611 (2014). Daarboven is 83% vrijgesteld. De inkomstenbelastingclaim op ondernemingsvermogen kan bij schenking en vererving doorgeschoven worden naar de verkrijger.

Nuance in bedrijfsopvolgingsfaciliteiten

De Belastingdienst vindt al snel dat een vastgoed-BV geen onderneming is. Een uitspraak van Hof Den Haag maakt duidelijk dat dit genuanceerder ligt. Een BV bezat een omvangrijke vastgoedportefeuille en hield zich onder meer bezig met het zoeken naar huurders, onderhoud van contacten met aannemers en gemeentelijke diensten en de beoordeling van het benodigde onderhoud. De BV kende geen huurachterstanden en had vrijwel geen leegstand. De cashflowpositie was daardoor beter dan bij normaal vermogensbeheer. De aanzienlijke werkzaamheden van de erfgenaam en een kind waren hier debet aan. Het Hof oordeelde dat er sprake was van meer dan normaal actief vermogensbeheer. De BV kwalificeerde daardoor voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten.

Passief

Die faciliteiten zijn niet van toepassing als een vastgoed-BV uitsluitend passief onroerende zaken verhuurt aan een derde. Dit geldt ook in de veel voorkomende situatie dat een ouder alle aandelen bezit in een vastgoed-BV die uitsluitend onroerende zaken verhuurt aan een ondernemende BV waarin een kind alle aandelen houdt.

De vastgoed-BV kwalificeert wèl als ondernemingsvermogen als die BV voor minimaal 5% participeert in de ondernemende BV. Het ondernemingsvermogen van de laatste BV wordt dan naar rato van de waarde van het aandelenbezit toegerekend aan de vastgoed-BV (consolidatie). Fiscaal mag de hele waarde van de verhuurde onroerende zaken dan tot het ondernemingsvermogen worden gerekend!

Schenken van aandelen

Er is echter een andere bottleneck bij schenking van aandelen in de vastgoed-BV. Die BV kwalificeert namelijk als onroerendezaaklichaam als de bezittingen voor 50% of meer bestaan uit Nederlandse onroerende zaken. Schenking van aandelen in een onroerendezaaklichaam is belast met 6% overdrachtsbelasting over de waarde van de onroerende zaken.

Ook consolidatie overdrachtsbelasting in deelnemingssituaties?

De wet kent ook voor de heffing van overdrachtsbelasting een consolidatiebepaling. Deze is echter veel beperkter dan de consolidatiebepaling voor de inkomsten- en schenkbelasting. Ik ben van mening dat ook voor de overdrachtsbelasting in deelnemingssituaties een volledige consolidatie moet plaatsvinden van de vastgoed-BV (verhuurder) met de ondernemende BV (huurder) bij bedrijfsopvolging binnen de familie. Door die consolidatie is er dan sprake van onroerende zaken in eigen gebruik. Daarover is bij schenking van de vastgoed-BV geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Gelijke behandeling

Een belangrijke overweging voor mijn standpunt is dat de wet ook een vrijstelling overdrachtsbelasting kent als kinderen onroerende zaken verkrijgen bij de overgang door schenking van een in privé gedreven onderneming. Een bedrijfsopvolging bij een vastgoed-BV met kwalificerend ondernemingsvermogen moet voor de heffing van inkomstenbelasting, schenkbelasting èn overdrachtsbelasting gelijk behandeld worden met een bedrijfsopvolging binnen een in privé gedreven onderneming!

 

Drs. J. (Jan) van Esch is belastingadviseur bij Stolwijk Kelderman accountants fiscalisten

Discussie (0)

Bekijken en participeren
Log in of Registreer om een reactie te plaatsen
terug